许宗衡下台，深圳地产三大巨头忽然失踪

权力寻租的机会

“深圳中心区的土地很少招拍挂，所以我们这些只能通过招拍挂拿地的公司，基本拿不到中心区地块。”深圳一家上市公司的高层人士向时代周报记者“诉苦”.

时代周报记者发现，在寸土寸金的深圳CBD核心区，可以见到卓越、星河等很多深圳二线民营房企的项目，但却鲜见一线大开发商的身影。时代周报记者在深圳市国土资源和房产管理局网站查询到，截至今年6月12日，深圳全市55个取得预售许可证的房地产项目中，大多数都是通过协议方式获得的土地。

为什么深圳中心区多数商品房项目的土地是通过协议方式出让？6月15日，深圳市国土资源和房产管理局副局长黄珽面对时代周报记者的提问，明确表示“不接受采访”.“协议出让土地有大量的权力寻租机会，容易产生腐败行为。”北京科技大学管理学院教授赵晓说，“土地出让的几种合法形式中，协议出让最易产生‘暗箱操作'.”

人脉广 擅拿地

人们好奇，李华、李晓平兄弟到底是什么来头？为什么可以屡屡拿到好地。接触过李氏兄弟的人称，他们是四川内江人。

李华曾在深圳市团委任职。20世90年代初，下海成为了一个时尚的名词，追求有更大发展空间的李华也带着做一流企业的理想，毅然离开了团市委的办公室。刚刚下海的他，没有找到“感觉”的时候，投资做过贸易，做过股票，也做过工厂，甚至还做过餐饮。

1992年，李华开始涉足房地产。然而1993年海南房产泡沫，国家收缩房地产银根，让地产硬着陆的时候，李华也呛了口水。但好在他及时预感到市场的变化，迅速撤离了海南。随后，擅长股票投资的他跑到香港炒港股，淘到了第一桶金，并拿到了香港居民身份证。1996年，李华嗅到商机，在深圳成立了卓越实业发展有限公司，即卓越集团的前身。

李华的兄弟李晓平在中国电子科技大学应用数学系毕业后，考入了中国社科院数量经济研究所，并获得硕士学位。李晓平1989年来到深圳，也进入政府部门任职，并于1993年涉足地产行业。卓越集团成立后，兄弟开始联手，李晓平任卓越集团总裁。

“在政府工作的经历，使李氏兄弟在深圳的人脉很广，对公司的发展也起到了很大作用。”深圳一位地产界人士说，“通过协议、行政划拨方式圈到大量中心地段的土地，说明李氏兄弟在深圳很有’能量‘.”前述深圳地产界人士评价。

李氏兄弟不仅擅长拿地，而且有很好的人脉。2005年11月17日，卓越时代广场封顶时，李氏兄弟请来了博鳌亚洲论坛秘书长龙永图来到现场并致辞。2天后，博鳌亚洲论坛理事会主席、菲律宾前总统拉莫斯也受邀到卓越时代广场参观。“这两件事经媒体报道后，时代广场名声大振，成为深圳地产界的经典营销案例。”前述业内人士说。

陈华：包工头晋升福布斯富豪

最新传闻，今年43岁的深圳京基地产的董事长陈华已经“离开深圳，出走海外”。传闻的核心是因为他与一高官走得太近。也因为如此，他可以采用旧城改造与无贷款开发相结合的独特开发模式。这也使得他能够从一个出身贫寒的包工头，一跃成为福布斯富豪。

深圳地产界人士称，玩转这种模式，不仅需要有和地方政府议价的能力，还需要有深厚的政治背景。

无贷款开发模式

6月12日，位于深南大道中建大厦的京基地产，该公司品牌部经理熊伟向时代周报记者解释，董事长陈华前两天还在公司开会，公司一切正常，并且刚刚任命了公司一批新高层，“陈总签署的任命书就贴在前台的，你可以去看。”

在京基前台看到，的确有一排陈华签名的文件贴在宣传栏，日期是6月2号。时代周报记者随后拨打陈华的手机，传来“暂停使用”的提示。

京基地产看起来一切运转正常。该公司内部人士告诉时代周报，2006年广受关注的京基金融中心拆迁钉子户事件已经在出价1000多万的情况下得到圆满解决，目前京基地产各个项目开工进展顺利。

深圳大剧院东北侧，由京基地产主导开发的京基金融中心项目现场正在施工，目前已经竖起了一栋主楼。不过，时代周报记者看到，楼体广告上提示的项目开发商是“深圳蔡屋围股份开发公司”，而并非京基地产。

根据可供查询的资料，2005年，深圳市政府着手对蔡屋围金融中心进行改造。将蔡屋围定位为深圳乃至珠江三角洲的金融中心，京基集团承担了整个蔡屋围金融中心的改造及建设工作，京基地产原计划为蔡屋围投入40亿元，分4年开发完毕，每年投入10亿元人民币。

2007年正式启动后。截至目前，该项目已累计完成投资4.8亿元，只是京基原计划投资金额的1/10.2008年，房地产市场的低迷，让京基放缓了蔡屋围的开发速度。

除此之外，京基集团在建的项目主要是持续开发了多年的老项目，比如京基地产的得意之作御景东方商铺、东堤园·传邸、山海家园等。此外，京基集团还拥有北京 王府井旧城改造、天津住宅项目等这几个庞大体量项目。

一个广为流传的说法是，从1994年京基集团成立后，公司就一致保持着“无贷款开发”的记录。这在借贷成风、负债率普遍偏高的房地产业来说，是相当难得的事情。

据说天性谨慎的陈华对于业务扩张并不热衷，对向外融资以及合作等方式都持保留态度。知情人士透露其前任财务总监曾多次鼓励陈华，拿京基地产去上市，但都被其否决。根据深圳业内人士的介绍，只有当项目的利润达到50%-60%的时候，陈华才会做。

富豪身家40亿

陈华另一个独特的开发模式就是喜欢参与旧城改造项目。

接近京基地产的人士告诉时代周报记者，陈华是靠旧城改造起家的，旧城改造一直以来是京基的优势，即便如此，京基依然能够保证项目的利润，这来自于陈华对政府有很强的议价能力，他能够努力地提高容积率来抵消补偿原住民所消耗的成本。

因而京基靠高容积率提高利润的模式，曾先后在深圳开发了十多个楼盘。也正因为如此，出生在地处粤西边陲湛江一个贫穷落后、偏僻渔村的陈华，财富能够声速积累。

1984年，陈华因为家里实在没钱供给读书，高中还没有毕业便忍痛离开了学校，来到深圳做建筑工人。

靠做建筑积累了点钱，陈华走上了房地产开发的道路。2004年，陈华一跃跻身中国福布斯中国富豪榜。2008年，京基集团的总资产达40亿元、年销售收入过20亿元。

与此相契合的是，陈华一方面邀请国际政要商业运作提升京基及自身的影响力，他曾出资200万美元邀请美国前总统克林顿、英国前首相梅杰、菲律宾前总统拉莫斯等政要前来为其营销造势；另一方面，京基与一些有背景的房地产企业交往甚厚。时代周报记者6月12日在京基地产公司的会议室看到，挂满了陈华和国家领导人的诸多合影。