2012好消息！中国八成中小房地产企业面临破产威胁

根据全国主要城市产权交易所数据统计，截至四季度初，房地产行业包括股权、土地项目、物业等在内的产权交易金额达373.4亿元，已超过去年全年37%。四季度以来，各大城市房企产权挂牌与交易越发频繁。

很多房地产业内同行相互间都不再避讳谈“资金困境”，但正如当下复杂的经济环境一样，要透视房地产业，讨论终极“生存”问题，似乎分歧也很大。

东方永丰房地产公司董事长宋鹏玉在回复中国商报记者采访时表示，目前这个处境对房地产企业而言，确实是困难时期，多数企业都患上了资金饥渴症，但就对中小房企而言，“难过的日子总有吃饱的饿死的，同行不同利。”中小房企问题千变万化、虚虚实实，其中既有策略也有真实境况之恶化。

“很多企业都缺钱，最困难的当属中小地产商，有的就一个项目，一降价就破产。” 秦皇岛君仪子洛投资公司总经理杨占荣在一次地产年会上接受中国商报记者采访时如此表示。

尽管很多地产大佬如万科郁亮已经表态，行业大量倒闭不可能，大规模重组也不可能，但事实是，不少中小房企都已选择通过股权交易、出让项目等方式或者通过私募基金迅速融资，但在高成本融资下，明年还能否坚持住依然是个问题。

小企业无奈求并购

“很多中小企业存在的惟一理由是等待被并购。”曾经投身于一二级土地市场开发，目前有意转投房地产投资的全国工商联房地产商会理事陈宝存在接受中国商报记者采访时坦言。

“两年前土地抢手，能拿到土地的一定是有很好人脉关系的，但当时地价普遍偏高。”杨占荣告诉中国商报记者，这种小到只有一个项目的地产商，理论上降价可能性并不大，因为一降价就面临破产，“拿地的成本比较高，融资的成本也很高，造成财务成本偏高。这种类型企业存在的惟一机会就是不断上涨的房价。”

不敢降价就只能谋求被并购，但是，求并购也不是容易的事。

“目前来讲，地价开始回调，有很多企业可以以很低的价格拿到土地，谁愿意去接收这样一个高地价、高风险的开发项目？”杨占荣表示，根据经验，这种项目出手往往比较困难，只能以“甩卖”的价格出让。

而从事房产融资和并购的维新万隆投资公司董事长骆进德在接受中国商报记者采访时表示，就他着手的案例中，中小房企被并购也分主动和被动。

“有一些眼光比较长远的地方小型房企，他看中的是与大型房企融合后能在管理、品牌乃至融资上得到许多便利条件。”骆进德表示，事实证明，不同企业的定价权是不一样的，“比如，同地段、同品质的房子，如果是在万科或者保利名下，其定价一定比一个不知名的房企定价要高，而且也容易获取市场认可。”

在这种情况下，地方中小企业在完成被并购后，实际利益是有增无减的，“有些是看中与大型房企融合后能得到相对便利的融资担保，从而持续获得资金来源”。杨占荣就坦言，在楼市从“价格时代”转到接下来的“价值时代”的时期，不排除其公司与大型房企合作的可能。

但这种情况毕竟是少数，很多地方中小企业往往看不到“山雨欲来风满楼”的局面，不愿意被大企业吃掉。“很多地方房企认为，自己有拿地优势，而且房子卖得也不错，但他没考虑到，在一线房企纷纷进入二三四线城市后，他还能卖动房子吗？”

当然，让中小房企进一步陷入困境的不仅是房子不好卖，而是传统地产商过度依赖银行。“银行一收口，地产商就呼吸困难。”杨占荣认为，对资金链脆弱的中小地产商而言，这是致命的。

“信托融资成本前期利息是20%，现在到了30%。”杨占荣表示，项目的利润目前都难以填补利息的大洞，“很多地产商是借遍朋友借亲戚。难以维系的最终结果就是股权出让，退出市场。”

宽松政策希望渺茫

“坦白说，与地产商苦撑相比，地方政府先撑不住的可能性更大。”一名不愿透露姓名的地产商给中国商报记者透露了一个讯息，目前很多地产商还是苦苦撑着，原因是看好后期房市及地方政府出让土地的意愿加强。从目前迹象看，包括成都、重庆、佛山、北京、武汉、合肥等多个城市已经在“限购”、“税收”等多个领域对调控政策进行隐性松绑。

但是，寄希望于地方政府调控松绑和政策松绑，从目前来看可能性非常渺茫。

近日，银行准备金率年内首次下调给地产商一个明确而又有希望的盼头，但在中央层面，楼市调控的口风却没有半点放松。

刚刚于12月12日至14日召开的中央经济工作会议已经明确传达坚持房地产调控不动摇、促进房价合理回归，并且将房地产调控列入明年经济工作主要任务的重要讯息。

“坚持房地产调控不动摇，一是肯定了年内调控取得的效果，二也表明目前房价下降仍停留在初步、表面的阶段，房价调整远远没有到位。”链家地产分析师张月在接受中国商报记者采访时如此表示。

“从楼市调控措施而言，限贷是最直接也是最有力的手段，一是卡死了资金流向房地产业；另一方面也压制了买房人购买力。”陈宝存对此表示，但这一手段对经济的其他领域也产生了影响，“因此，适度的货币政策微调是对的，但却很难惠及房地产”。

对此，杨占荣也表示了类似观点，“贷款额度加大但不一定是给房地产，我们相信政府会限制资金流向。如果说能有部分资金流入到这个行业，那也只能是很少一部分。当然，还要看银行关于首付比例调整，首付太高，老百姓也没有购买力，照样无法消化地产存量。”

从业界观点来看，如果开发商手中项目无法快速套现，“长期下来，财务成本主要是利息，也会拖垮企业。”寄希望受益于明年货币宽松，对房地产商而言似乎并不成立。

在这种情形下，很多小型房企最终都将在市场上抹去自己的名字。

退市之路非坦途

房地产行业表现出来的困境和复杂形势还难以说明房地产业已是一个夕阳产业，正如行业老大万科所言，这可能仅仅意味着房产暴利时代的终结和行业集中度的提高。而这些积极方面的转向，正是以数以万计的房企退出或被并购来换取。

有业内人士预测，在这次调控中，会有80%的房企被并购或者以不同方式退出，否则调控难以收手。

这或许是一个比较悲观的预测，但实际上，很多房企已经在积极寻找退路。从目前看，中小房企的去向有如下几种：

一是转投矿业分担风险。今年10月份，北京华业地产对陕西盛安矿业的收购引起了业界关注。在业界看来，房企转投矿业分担风险并不稀奇。“地产和矿业在和政府部门打交道方面基本一致，在人脉方面有重合。”一位匿名矿业投资者告诉中国商报记者，这两大行业都会与国土部门和环保部门打交道，行业跨度不大。而且从矿种选择上，房企更偏好特别矿种，比如金矿，“简单的逻辑，当地产下降时，黄金价格开始上涨，对地产商而言，投资金矿可以对冲风险，而且矿业的现金流可以支持房地产。”

二是转让项目股权。相较于并购复杂程度，很多地产商选择转让股权退出了，通俗点讲，卖掉手中项目。“因为并购比较复杂，风险大，隐性债务多，所以转让项目股权是最迅速的退市手段，很多地产商都转让股权退出了”。

三是并购或借壳上市。并购相较于转让项目股权要复杂得多，但对于有一定优质地块储备和资质尚好的中小企业，被并购的机率比较大。2011年，万科在各地大肆出手并购企业也能说明这一点。链家观点认为，“从统计看，中小房企仅北京商品房库存市值不少于3500亿元，大量资金被套牢，年底房企并购潮或将延续。”而借壳上市在业界看来难度很大，能做到的企业不多，但仍有企业会冒此风险。从中投、中银建投联姻绿城来看，金融机构对有价值的地产商仍抱有很大投资期望。(本文来源：北京商报 )