沪惊曝烂尾楼漩涡 似多棱镜折射房地产真与伪

    近日，上海浦东一座本不起眼的楼盘低调开盘，却不经意揭开了一幕长达13年的“烂尾楼”争夺史。算上刚刚在几个月前“出事”的倒数第二任东家，这座“烂尾楼”已经令六家企业为其角力，不少企业更是损失惨重。

    当一切都被楼市的所谓繁荣掩盖，当暴利疯狂席卷的时候，没有人愿意戳破这伤疤；而当一切重新回复平静时，总有人会付出代价。这“烂尾楼”恰似多棱镜，折射出这些年来，我国发展速度极快的房地产业产业化进程中，真实与虚伪、辉煌与疯狂、理性与暴利，“暗箱”与争斗纠结的历史。

    陷入这巨大漩涡的，又何止这些开发商？

    “幸福的家庭是相似的，不幸的家庭却各有各的不幸。”在不少烂尾楼项目随楼市发展而重被注资、喜获新生时，也有一些项目命运多舛。上海浦东的新律大厦，便用自己的13年画出了这样的曲线。

    调控出手

    两任香港东家出局

    新律大厦于1993年正式启动，这个时间如今在房地产业内人士看来，的确有点尴尬。因为从我国房地产市场产业化历程的波动上看：1979年至1985年是复苏期，1986年至1990年为发展期，1991年至1998年则为增长和宏观调控期，新律大厦可以说是正是出生在那一轮房地产热潮的下行拐点。

    新律大厦位于上海浦东金桥地区的金藏路近浙桥路口，最早一任东家为香港新律有限公司。在1992年8月，金桥出口加工区招商引资热潮迭起之时，新律公司也积极投身其中，与上海金桥联合投资开发公司签订了金桥出口加工区18-03号地块的转让合同，该地块上后来发展的便是新律大厦项目。

    记者手头一份发黄的资料显示，该地块面积为6782平方米，转让价格为600美元/平方米，总价为406.92万美元。原规划中的新律大厦为一幢高级商办楼，建筑面积逾4万平方米。为开发该项目，新律公司还设立了全资子公司香港新律(上海)有限公司，注册资本1050万美元。

    “许多外资开发商都是在那一时期通过买地开发进入上海房地产市场的，港资地产最早也最多，台资企业也不少，还有以新加坡、印尼为代表的东南亚企业，‘三大军团’嘛。”上海浦东房地产经济研究中心主任李战军此前向记者表示，“但是这些外资也不是一进来马上赢钱的，特别是那些在1994年左右进军内地的，正赶上宏观调控，有的当时就被迫撤离，留下来的也多数是要亏损到2000年以后了。”

    新律公司便是倒霉的前者。

    到了1994年10月，对于已建至地面8层的新律大厦，新律公司想通过对外预售回收部分资金，却因国家开始宏观调控，房地产作为调控重点，楼市迅速变得低迷而落空。“当时的商品房预售标准没有今天严格，只需完成基础部分即可申请入市。和今天一样的是，定金、预售款是开发商资金链上的重要一环。显然，这一环没扣好加剧了新律大厦的资金问题，也使新律公司陷入窘境。”知情人士称。

    1995年4月，新律大厦开发到房屋结构第12层，终因新律公司缺乏后续资金而停建。据查，在停建约1年零10个月后，经协商，新律公司将整个项目以公司股权转让方式卖给了香港金利丰工程有限公司。

    然而好景不长。项目第一次被收购后，又因拖欠几千万元的工程款，新的项目公司被施工单位江苏省泰兴市第一建筑安装工程公司告上法庭，随后又加上项目还拖欠交通银行上海浦东分行巨额贷款等一系列经济纠纷，新律大厦最终被法院判决清偿，由上海市高级人民法院统一主持执行拍卖。

    在经历了耗时长久的4次流拍后，新律大厦在2001年11月被上海金三元投资有限公司以3180万元人民币的底价接盘。曾经的两位香港东家则黯然退出，再没听到他们涉足上海房地产市场的消息。

    楼市淘金

    金三元与望源之争

    1999年至今是我国房地产发展的新一轮高速增长期，金三元公司在楼市开始升温的2001年对新律大厦采取“扫尾”行动，这种把握机会的能力被市场肯定。然而，便宜谁都想。当市场再次将目光投向这个项目时，却是因为它掀起的一场旷日持久的争夺战。

    拍下新律大厦的金三元公司与交通银行上海浦东分行、江苏省泰兴市第一建筑安装工程公司签订了协议，金三元公司以3180万元受让该项目，其中2000万元是偿还给交行的贷款，1180万元是偿还泰兴公司的工程款。对于该笔工程款，金三元公司表示以150万元现金加1030万元记账式国债的方式支付。值得注意的是，其后金三元公司与下一任接盘者上海望源企业发展有限公司之间的经济纠纷，与这笔记账式国债有着莫大的干系。

    “金三元公司其实没开发过什么项目，就在浦东五莲路有一处物业，接盘新律大厦后也根本无意投入续建，而是四处寻找新买家，想通过转手赚一笔。通过朋友介绍，我们就这样接触上了。”2006年10月，望源公司董事长季宝红对记者回忆起几年前的事情。

    知情人士介绍，当时的金三元公司也是经人介绍去购买新律大厦，但是订了合同后却拿不出钱来支付，介绍人只得又另找买家。如此看来，金三元公司纯粹是一个在市场间游走的机会主义者，属于当时很盛行的“低价买进、高价卖出”的投机客，事后的发展似乎也印证了这一点。

    当然，望源公司相中这个“烂尾楼”也是开发商的逐利本性使然。以房地产营销代理起步的望源公司是在房地产业经历多年低迷、国家推行住房改革以拉动内需的1998年踏入开发市场的，在业内看来，算是赶上了一次“摸底反弹”的好时机。在把目光投向新律大厦前，望源公司已靠几个住宅小区的开发在上海楼市内小有名气，新律大厦则成为其新的目标。

    2003年2月19日，望源公司与金三元公司在接洽后达成了最终协议，金三元公司将新律大厦以3350万元的总价转让给望源公司，同时望源公司承诺另支付金三元公司高达2040万元的转让中介费及代付费用———金三元公司眼看就要大赚一笔了。但是，后来在这笔中介款项的支付问题上，望源公司与金三元公司产生了分歧，由此引发了一场旷日持久的官司，也使新律大厦的命运更加曲折。

    季宝红介绍说，望源公司在2003年2至3月间付清了3350万元的转让款，并于当年3月11日拿到了新律大厦的产权证。但随即其发现金三元公司在新律大厦尚有1030万元的待付国债未了，就是应由金三元公司支付给泰兴公司的那部分工程款，而泰兴公司也因这笔国债没有兑现而滞留在新律大厦工地不肯退场。“凭直觉我判断这笔国债债务将对自己不利，所以采取了暂缓支付2040万元中介款项的做法。”

    到了当年的3月20日，望源公司要求泰兴公司退场，参加新律大厦续建工程招投标，泰兴却表示拒绝，并称续建工程仍应由其完成。同时，望源公司和金三元公司就履行协议承诺进行了商谈，但当金三元公司向望源公司提出收取剩余的那笔中介款项时，望源公司却以金三元公司无法出具相关证明而拒绝支付。就此问题，双方多次沟通未果，直至对簿公堂。

    同年5月26日，金三元公司以望源公司未支付2040万元中介款项构成违约为由向法院提起诉讼，要求解除协议，恢复原状(即返还项目)，并赔偿10%的违约金。望源公司则以金三元公司与泰兴公司有债务未清，未履行协议约定交付可供续建的工程，已违约在先为由提起反诉。