中国房贷风险今年冬季将引爆，高盛观点

虽然中国国家统计局16日才公布，8月份全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.3%，然而高盛的一份最新研究报告指出，中国房地产不良贷款风险，将在今年第四季与2009上半年开始显现。

    台湾《工商时报》报道，高盛的报告透露，中国楼市疲软冲击银行业的最坏时候还没到来；因为房产业的成交量持续下滑，购屋者信心减弱，还有空屋率持续增加与毛利率下降，将导致开发商遭遇现金流的困扰；银行业中的房地产不良贷款风险将大为提高。

    按照高盛的预测，受房产业疲软波及，明年香港Ｈ股中资银行的获利，大约下降4%-8%，规模较小的纯Ａ股银行获利，下降幅度更达到8%-13%。其中房地产贷款比率较高的浦东发展、华夏与兴业银行，可能更易受房地产恶化冲击。

    根据高盛从银行向65家房产商贷放记录分析来看，中资银行并没有完全严格地执行相关政策，主要漏洞包括：开发贷款和销售收入可能被挪用，房地产贷款抵押品价值可能被高估，贷款高度集中可能导致银行易受高房价地区房价下跌冲击。

    此外，高盛还对Ｈ股上市的房地产公司分析，2006年至2007年，12家上市公司抵押贷款平均同比增长53%，而非抵押贷款增长却高达286%。

    亦即一旦房产开发商现金流出现问题，在正常模式下，银行还可以透过变现抵押品挽回损失，但目前的情况是，银行有很多贷款资产连抵押品都没有，风险自然大幅提高。

    这份报告还指出，其实从去年10月楼市调整以来，开发商现金流不足现象，就已逐渐暴露出来；但建商仍以较高的利率，从国内外的私人投资者吸引了资金。

    至于向来扮演落后指标的国家统计局房屋销售数字，8月份同比虽仍处于上升阶段，但明显看出珠三角城市的房价已陷入下降趋势，尤其是同比下降的三个城市深圳、广州与惠州，都正好来自珠三角。

    即使如此，据房地产业者表示，官方公布的珠三角城市的降幅，仍远不及实际情况反映的价格。

    在房屋类型上，经济适用房同比只上涨2.1%，普通住房则上涨6.5%，高档的商品住房价格则涨幅最高，达到7.7%。