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美国新兴城市正在成为“鬼城”

2008-9-20 18:07| 发布者: 上山下乡| 查看: 443| 评论: 0

次级住房抵押贷款市场崩溃,受冲击的不止默塞德。投资者信心受挫,美国各地房屋销售量每况愈下,大量房屋空置,不少城镇甚至变成人烟稀少的“鬼城”。愈演愈烈的次贷危机吞噬美国众多城镇之时,无数人向往的“住房梦”化为一场噩梦。

《现代快报》报道,加利福尼亚州中部城市默塞德3年前是美国房价涨幅最大的城市之一。那时,投资者称这座城市为“加州未来”,不少人投资此地一夜致富,实现“住房梦”。 
 房地产市场2005年后降温,大批购房者因无力还贷而丧失住房抵押赎回权。在默塞德市这个不少人“梦想开始的地方”,丧失抵押赎回权的比率跃居全美最高,房价下跌速度也超出大部分美国城市。

次级住房抵押贷款市场崩溃,受冲击的不止默塞德。投资者信心受挫,美国各地房屋销售量每况愈下,大量房屋空置,不少城镇甚至变成人烟稀少的“鬼城”。

谁有远见?

在去办公室的路上,默塞德市女市长埃利·伍滕手机响起。打来电话的是女招待贝弗莉·雷德,她希望市长能对贷方施加影响,帮助自己减少抵押贷款支付额度。

雷德是单亲母亲,独自抚养3个孩子。女儿即将步入18岁,意味着雷德不能再继续享受每月500美元儿童补贴福利。伍滕挂上电话,耸耸肩说:“女儿18岁是个突发事件吗?她应该提前规划。”

但在默塞德市,谁算得上有远见?

城市管理者?这座8万人口的城市总是热情迎来新加入的居民,却从不考虑是否能够真正吸收由此带来的新增长。

房地产开发商?他们在默塞德建造了数千座新住宅,其中不少售价高于50万美元,但地产商们似乎没有考虑究竟谁买得起如此“豪宅”。

当地居民?他们背的债越来越多,早已超过实际偿还能力。但他们宁愿相信,房地产盛世不会终结,因为没人告诉他们,现实会与房地产升值前景相反。

投资者显然也算不上有远见。美国肺协会的调查结果显示,默塞德市是全美空气质量最糟糕的地区之一。投资者却认为,在当地购房投资盈利之后,能用于支付自己在旧金山的高额房租。

信心缺失

默塞德不少居民有过一夜致富的经历,让他们对房产投资信心满满。短短几年间,房地产市场急剧降温,不少人的投资以失败告终。

房地产经纪人杰米·斯克罗尔是单身母亲,独自抚养4个孩子。斯克罗尔几年前购置一处投资用房,为此卖掉一所老房子,置换一处昂贵居所。但由于房价下跌,斯克罗尔最终损失了两处房产。

斯克罗尔申请破产,但其他人却不得不留着他们日渐贬值的房产。“我真蠢,”斯克罗尔说:“市场变糟前我还没有赢利。”

打电话向市长寻求解决办法的女招待雷德说,她数月前尝试与银行重新协商贷款额度,但没人把她的问题当回事。她说:“我在这所房子里已经住了10年。如果失去它,我、银行和默塞德市都会承担损失,而我现在却面临这种危险,我感到沮丧。”

市场繁荣时,人们喜欢盲目跟风,很少有人意识到其中隐藏问题。与此同理,市场低迷时,对市场前景持乐观态度的人也不多。

苦苦挣扎

默塞德市不少临街商铺近来挂上“出租”招牌。这个城市的失业率持续攀高,7月达到12.1%。人们不得不适应这段低迷时期,包括默塞德市74岁的女市长伍滕。

伍滕过去30多年从事房地产销售。以前,她帮助人们卖掉多余房产,搬进居住环境更好的住所。如今,她却花大把时间替银行卖房,负责销售那些已经取消赎回权的房屋。她如今手上有27套这类房屋。

DataQuick信息系统公司的统计数据显示,默塞德县7月有523所房屋被取消赎回权,创下历史新高,是去年同期的4倍。

收回被取消赎回权的房屋后,银行不得不贱卖处理,从而加速房地产价格下落。如果不能妥善处理这类被取消赎回权的房屋,地方房地产市场难以真正走向复苏。

一名来自西雅图的客户与伍腾取得联系,表示对一座建于1947年的房屋颇感兴趣。这座房子破烂不堪,周围社区环境也不理想,除了有个大院子足够让狗疯跑外,几乎一无是处。

这座房子2005年11月售价12.6万美元,去年春天由银行收回后,如今开价5.9万美元,但那位西雅图客户只肯出价4万美元。

伍滕认为,以这名客户开出的价钱完成交易不大可能,因为贷方还没有绝望到愿意承担如此大的损失。“不会到这一步,”她笑着说:“至少今年不会。”

付出代价

“拥有自己的房子是‘美国梦’的一部分,”默塞德市房地产经纪人斯克罗尔说:“每个人都愿为此努力尝试。”

“住房梦”可以零风险、无忧虑、不用现款支付而实现——这是支持美国房地产10年盛世的核心观念。 但如今,又有多少人为这个观念付出代价?

以默塞德市为例,房地产市场达到高位后的3年内,当地房屋平均销售价格跌落50%。加利福尼亚州市场研究机构DataQuick公司的统计数据显示,默塞德县如今近八成房屋被取消赎回权,是加州同一比率最高的地区。

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