崩溃前夜：四大民营领域的案例

解套地产商：杭州紧急救市

房地产调控关口，杭州终于出手。

10月14日，杭州正式发布了《关于杭州市房地产市场健康稳定发展的若干意见》(下称《意见》)。《意见》全文共24条，涉及户籍落户、公积金房贷、房产交易税费、开发商资金链等方方面面。

“不少地方都在根据自身的特点出台救市政策，杭州出台的比较全，而且涉及到户籍户口政策。”当天，全国工商联住宅产业商会会长聂梅生对本报记者表示。

而当地一位专家同时表示，包括杭州在内，目前全国不少地方都在寻求救市之策，主要是房地产调控导致在地方财政占大头的土地财政难以为继。

会谈地产商

杭州市政府新闻办一位人士14日对本报透露，在政策出台前，9月27日，市领导便在杭州新侨饭店约见了10家当地大型地产商会谈。

在座谈会上，这些地产大佬纷纷呼吁，杭州市政府根据地方特点，因地制宜，出台一些救市措施。

于是，半个月过后，杭州24条救市《意见》就开始推出。

这些政策所涉及的不少内容，在市场上引起不小反响。

如，在户籍措施方面，《意见》规定：非杭州籍购房者在上城区购买100万元以上、或在下城、西湖、江干、拱墅区等区域购买80万元以上，可申请办理1户、包括夫妻及未成年子女3个户籍。

浙江大学房地产研究中心研究员周刚华对本报介绍，这对于许多外地人在杭州购房，对子女读书等各方面提供了重大便利。

此外，9月27日的会谈中，地产商们提出的政策就包括：第二套房房贷利率放松、建议降低居民购买和转让房屋过程中的税收负担、加大货币化拆迁安置工作力度等。

这在14日的24条意见中均得到了体现。

如，在住房公积金贷款首付比例上，《意见》规定,职工购买商品房首付款比例由30％降低至20%；职工首套贷款购买的商品房，人均建筑面积未达到全市人均住房建筑面积标准的，可按相应额度申请第二套住房公积金贷款。

《意见》同时也明确了界定购买第二套住房的对象：对一户家庭中年满18周岁子女购买第二套住房，可比照首套住房贷款政策执行。

“这样的措施，使此前央行规定的第二套房贷政策在杭州就基本不存在了。”上海佑威房地产研究中心主任薛建雄对本报记者表示，一方面，如果一个家庭中，许多亲戚都落在这个户口本上，人均住房建筑面积就达不到全市标准。

为开发商解套

“这是我从事房地产研究十多年来，见到的最全面的一项暖市政策。” 浙江大学房地产研究中心研究员周刚华表示。

政策主要分为两大块，一方面促进市场交易量提升；另一方面是为优化房地产业投资发展环境。

关于促进交易量一块，《意见》中最值得注意的是，在《意见》发布起到2010年之前，杭州主要9个区的普通商品房，在获得房屋所有权证后，所缴纳的地方体制分成部分全额补贴；同时，买卖个人普通住房的，买卖双方缴纳的税收收入根据地方体制分成部分给予全额补贴。

“这等于是杭州把占房地产交易3%左右税利，地方所得部分拱手回馈购房者。”周刚华表示。

记者亦注意到，在意见中第三块，优化房地产业投资发展环境上也对地产商大开门禁。在杭州的开发商紧缩的资金链也借此获得回旋余地。

一方面，意见规定，房地产项目完工前的预售收入，按国家税收政策规定的预计利润率，下限标准预征企业所得税，实行按季预缴、按年清算。

同时，为了防止已拍出土地出现退地情况。《意见》提出：自2007年1月1日至本《意见》下发之日期间，已公开出让的房地产经营性用地，且受让人已按约定足额支付首期出让价款，受让人可调整《出让合同》约定的余下出让价款的支付时间，并由受让人承担相应的银行同期贷款利息免交滞纳金，每期调整期限一般为3个月，最长不超过6个月。

第十四条中，也规定了新出让地块地价款支付期限和比例。对新出让的经营性房地产用地，允许受让人在12个月内付清出让价款，对起价总额在5亿元以上或规模较大的地块，其出让价款支付期限最高可达18个月；允许自《出让合同》签订之日起10日内应缴的首付出让价款(定金)调整至出让价款总额的10％。

周刚华分析，这在很大程度上为开发商松绑了资金链，新措施等于为开发商减轻了负担，提供了融资时间差。

“目前杭州的新政还只是一个开始，十七届三中全会后，中央抓内需、促增长的态度更加明显，从紧货币政策已经不提了，相信今后各地方政府会出台更全面、幅度更大的救市政策。”聂梅生认为。

(本文来源：21世纪经济报道 )