危机进行时：富力地产紧急发债60亿自救

投资者报(记者官营铜)在回归A股搁置、银根紧缩、卖楼难的情况下，发债成为富力地产(02777.HK)自救的唯一选择了。

“经济衰退加剧、金融危机蔓延，中国楼市将持续低迷，某些中资房地产开发商已经快扛不住了。”香港某券商地产行业分析师对记者表示。

11月6日，富力地产突然抛出60亿元的发债计划，成为近期内首家发布融资计划的中资房企。一周前，董事长李思廉才刚刚表示，“公司没有任何财务问题”。

富力地产将于12月24日召开股东大会对该项发债计划进行表决，并提交证监会批准。“如一切顺利，这笔融资会在明年3月成行。”李思廉表示。而分析人士则指出：“富力在发债成功的时间表上有点过于乐观。”

急发境内公司债60亿

该言论显然无法掩饰富力地产窘迫的财务状况。11月6日，富力地产公告称，公司董事会建议发行本金总额最多60亿元的境内公司债券，债券期为5~10年，资金将用以补充公司营运资金、取代部分中短期的银行借贷及优化公司财务结构。

对此，市场分析人士认为，富力地产债券息率估计要10%~15%的水平才能吸引买家的兴趣。如果发债成功，富力地产还须支付高息率而增加利息成本，影响其盈利能力。

就在该融债计划发布之前，富力地产的股票在市场上就遭遇了投行及其他投资者的抛售。今年7月11日和14日，摩根大通连续两次减持富力地产162万股和3575.5万股，持股量由18.95%大幅下降至15.43%。10月23日摩根大通减持近1105万股富力地产，10月30日，摩根大通再次大笔减持富力地产2827.64万股，套现近9800万元。

11月5日，摩根大通发表研究报告称，现时投资者对内地地产市场充满警惕，因此，投资焦点只集中于大型内房股如中国海外与华润置地。同时，摩根斯坦利甚至将富力地产、世茂地产与合景泰富列为风险最大的三只地产股。

“财务门”危机

“现在楼市惨淡，哪家的楼盘都不好卖。”广州地产业内人士丘先生向记者表示。2007年激进拿地、大量开发商业地产，富力现在是相当的困难，如果能挺过这一关，等楼市回暖、商业地产进入收获期后，富力还是值得看好的。

富力地产财务危机由来已久。早在今年初，就有传言称富力的资金链即将断裂。10月，市场又盛传“富力地产即将倒闭”，传言称其原因就在于富力过高的资产负债率，和大量的到期贷款及土地出让金需支付。

富力地产中报显示，截至2008年6月30日，富力地产银行借款总额约为206亿元，其中一年内到期的短期借款为80.73亿元，长期借款为125.16亿元，资产负债率高达139.4%；富力地产还有88亿元的土地出让金未支付，其中下半年要支付38亿元，但持有的现金却只有19亿元。

北京安邦集团研究总部的苏晶指出，房地产企业缺钱已是不争的事实，甚至有的房地产公司负债率已在70%的警戒线以上，多数房地产企业面临经营现金流的枯竭，如果房市继续疲软，房地产企业的处境相当危险。

据富力2007年年报显示，截至2007年底，富力的资产负债率为76.57%，超过70%的警戒线，高于招商地产(14.49,0.51,3.65%)(61.98%)、中航地产(60.2%)、金地集团(6.38,0.45,7.59%)(54.19%)、泛海建设(6.03,0.55,10.04%)(53.6%)、中粮地产(6.08,0.40,7.04%)(48.56%)和华侨城A(9.01,0.50,5.88%)(47.15%)等同行的负债水平。

除了背负着约400万平方米的商业开发的资金压力外，2008年富力也承担巨大的到期债务偿还压力。2008年富力需偿还的银行贷款和建筑工程款等流动负债达到207亿元，而可用于偿还的现金等速动资产仅76亿元，短期债务资金缺口高达131亿元。

富力陷入“财务门”危机。主要原因在于其2007年疯狂拿地，和大量投资商业地产项目，而积极回归A股却遭遇市况不佳而搁置，大手笔拿的地没有成为其回归A股的资本，却成了沉重的负担。

2007年富力拿地1030万平方米，耗资近70亿元，土地储备在2007年底达到2617万平方米，比年初增加46%，仅这一项支出就超过100亿元。2007年取得的几幅重要土地中，包括天津富力津门湖项目地块，总建筑面积约157.5万平方米，土地成本约50亿元，是迄今为止土地成本最高的地块。

目前，富力地产商业地产和住宅地产开发速度比例高达1∶1，特别是今年富力地产在商业地产方面进入大量的开发期，仅在广州的珠江新城，富力就有十几个项目，现已经开发了5个项目，后期开发的密度将更为集中。

当庞大的资金需求遭遇经济衰退和金融危机，面对经济拐点，拥有诸多商业地产项目，现已成为富力最大的隐患。