房企2008年报：开发商存货巨大，日子难熬

净利润有增长 房企不差钱

《钱江晚报》报道，行业龙头万科，表面上看净利润比2007年下降8亿元，但其实是因为万科对13个可能存在风险的项目计提了12.3亿元的存货跌价准备，如果不考虑存货跌价准备的影响，公司2008年的净利润实际比2007年仍有增长。而且万科手头拥有199.78亿元的现今，堪称目前最有钱的房产公司。

为什么在楼市低迷的2008年，房企的利润仍出现普遍增长？证券分析人士认为，这一现象很大程度上是由于地产公司财务结算周期有一定的滞后性，一般而言，房企的预售收入不计入当年营业收入，因此2008年年报披露的数字其实是2007年的销售情况。

存货增长 开发商销售压力大

与净利润的普遍增长相比，上市房企们的存货量同比增长的态势更为凶猛。有数据显示，目前已公布年报的40多家公司的存货总量超过2500亿元，几乎所有公司的存货量都比2007年猛增。库存如何消化，是2009年悬在地产开发商头上的达摩克利斯之剑。

如此大的库存压力下，无怪乎最近大大小小的开发商都抓住近期楼市的小阳春，通过降价、促销、打折等种种手段自救，拼命消化存货。

2009年以来成交有所回暖，日前不少公司纷纷上调今年的销售目标。如世茂房地产年初时公布的2009年销售目标为150亿元人民币，但目前其董事局主席许荣茂表示公司的销售目标上调至170亿元。

房企意欲抄底土地 摊薄成本

一方面要消化库存，另一方面地产公司又开始为下一步的发展做规划。土地市场目前处于较为低迷的阶段，因此不少房企未雨绸缪，积极为抄底拿地做准备。

事实上，目前各大房企的土地储备量都还较大。如截至2008年末，中海拥有的土地储备楼面面积已高达2480万平米；万科总土地储备建筑面积达2281万平方米；保利的土地储备约1600万平方米；远洋地产持有总土地储备约为1018万平方米；新湖中宝拥有859万平方米的土地储备，足够未来数年开发销售；而滨江的土地储备权益总建面为248.60万平方米。

但由于这些巨大的土地储备中有不少地块为2007年时所拿，土地成本昂贵。为了“摊薄”土地成本，不少房企都准备在今年逢低吸纳合适地块，争取更高的利润空间。这也是上市房企们在年报中纷纷表态要在今年增加土地储备的内在原因。

如中海表示2009年至少拿地400万平方米，计划加强与大型央企的合资和合作，以相对较少的资金增加新的土地储备，据悉，今年中海地产集团资本开支约326亿元，其中134亿元将用于土地收购，包括新增土储、已购入土地余款等。

不过与前些年相比，如今房企们面对土地显得理性多了。好地块的标准首先是成本较低，其次才是优越的地段。如滨江集团的土地储备项目平均成本仅3980元/平方米，预计具有40%以上的毛利率空间；保利地产去年新增的594万平方米土地储备均以出让底价获得，平均楼面成本1055元/平方米，有良好的成本优势。